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打响“救市第一枪”?千万人口大城市也急了!

中原楼市手机网-楼市资讯抢先发布更新于2021-10-11

现在的楼市,多半是海水,少半是火焰!


国庆假期刚过,一个人口千万级别的特大城市就打响“救市第一枪”。

10月10日,哈尔滨市多部门共同出台《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》,涉及人才购房、土增税、公积金贷款等16条。
以下是对购房者有重大利好的两点:
放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年;允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。
施行购房补贴政策,全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

从这些实质性利好政策可以看出:一方面,高额的购房补贴不仅能吸引人才,还对提振楼市信心有很大作用;另一方面,放宽公积金贷款房龄年限,对置换改善人群有利好,在一定程度上减轻接盘人的购房压力。
哈尔滨的这个《意见》,可谓是政府层面的全方位救市行为。
哈尔滨的这个楼市政策,既在暴哥的意料之中,有出乎了意料。
意料之中:楼市调控释放了一些信号。


据最新的统计数据显示,新建商品住宅价格相比上月同比下降的城市有20个,环比下降的城市个数比上个月的16个相比继续增多;而二手房价格与上月相比同比下降的城市有34个,环比下降的城市个数比上个月的26个相比继续增多。
这都说明一个问题:房价下跌的城市越来越多了。在这样的背景下,近期政策风向也有一些变化。
官媒开始吹风,证券时报头版《满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置》;经济日报《楼市调控应注意满足刚需》

监管的态度有缓和:9月24日央行对楼市提出了“两项维护措施”,即维护房地产市场健康发展和维护住房消费者合法权益。

口风变了,态度缓和了,当然部分有点扛不住的城市小动作就多了。


在此之前,也有一些城市有过“救市”手段,但是消息一出,立马被叫停:
2月21日,驻马店市出台17项稳楼市政策,随后河南省委、省政府约谈了驻马店市人民政府,坚持“房住不炒”,落实主体责任。
3月24日,南昌发布楼市调控政策,给楼市松绑。短短一天,政策就被紧急撤回,相关负责人被约谈。
截止发稿,目前还没有相关消息表明,哈尔滨的这个楼市政策会被叫停,我们可以继续将这个作为楼市政策风向观察的一个指标。
意料之外:没想到打响“救市第一枪”是哈尔滨。


哈尔滨作为黑龙江的省会,在交通、医疗、科教、文化、消费等综合实力方面堪比国内的顶尖强市,经济水平在东北地区也遥遥领先,曾经也是国内稳定的十大经济体。
宜居的环境和各类出色的城市软实力,虹吸着东北三省尤其是黑龙江的其他城市的人口,目前常住人口超千万。

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而前不久,在国家统计局公布的最新城市评级中,哈尔滨刚晋升为特大城市。
过去几年,哈尔滨一度是黑龙江地产开发的唯一热点城市。从多个角度看,哈尔滨都不像是第一个要救市的城市。
唯一能解释的是,最近几年东北的情况大家也都知道,哈尔滨也可能未能幸免。
最新的七普数据,哈尔滨的常住人口为1000.99万,较六普时减少62.6万。虽然依然是千万人口的城市,但却是过去十年全国唯一出现人口净流出的省会城市,也成功退出了全国十大人口大市的行列。
同时,哈尔滨经济增长速度也远不如昔日,加之疫情的影响,哈尔滨的公共收入与支出一直是入不敷出,连续两年呈现“收入减少,支出增加”。
从2018年之后,房地产开发投资就是哈尔滨的经济发展的重要支撑之一。
而实际上,自2020年开始,哈尔滨楼市随着新冠疫情暴发就受到严重冲击。从2021年3月份开始,哈尔滨部分项目采取降价销售策略,包括一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀等,但销量未见明显提升。


楼市过冷,市场供过于求,目前哈尔滨楼市已连跌8个月。
所以,哈尔滨终于还是忍不住了。

与哈尔滨“救市政策”不同的是,岳阳、桂林、沈阳、菏泽、昆明、江阴、株洲、唐山等多个城市,针对开发商降价的情况出台了“限跌令”,以达到稳定市场的目的。
国庆节前夕,限跌令的名单增加至9个城市。河北省张家口市规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。主要原因是张家口主城区房价从最顶峰的13000元/平方米左右,降到了均价8000多元/平方米,下跌已近四成。
目前已发布限跌令的9个城市,有7个为三四线城市,其余2个二线城市中。从这也可知,目前楼市处于艰难时期的主要还是部分三四线城市。尤其是那些经济、产业薄弱,需求有限的三四线称,在棚改退潮后,这些城市楼市处于下行态势,部分城市房价跌幅较大。
我们都知道,地方政府的救市手段毕竟有限,限跌可以看作地方政府托市的举措。地方政府也担心个别楼市的降价促销会带来连锁反应,导致降价潮的出现。这对当地的房地产市场的发展和土地市场的都会产生影响,进而影响当地的经济发展。
因此,如果国家调控不放松,发布限跌令的城市可能还会增加。


当下的楼市,冰火两重天。
冷的城市需要救市,过热的城市仍然在加码调控,限涨令和限跌令同时存在。
目前已经有上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策。
这些城市是过去两年涨幅最大的几个一线城市和热点城市,历经多轮调控也未能压住大幅上涨的势头,不得不祭出二手房指导价这个大杀器。
二手房指导价最厉害的地方就是去杠杆,效果也是相当明显。
深圳是最先执行指导价,8个月时间二手房几乎进入速冻期,成交量连续6个月下跌,9月成交不足2000套,同比暴跌近8成,创近12年新低。

实施指导价刚一个月的广州,九月各区网签面积环比均普遍下降,天河区下滑近40%;越秀、海珠、白云和番禺区等在24%-30%之间;南沙区下降6.86%

可以预见,上述这个11个城市在指导价的调控,二手房降温是必然。幻想着楼市像过去一样,在政策调控稳定后,会迎来报复性反弹的投资客,可以死心了。


房住不炒的决心,必须要刻在骨子里。
这就是当下楼市的现状,市场分化已经越来越严重,哈尔滨打响救市第一枪,表明楼市政策的底可能已经来了,但这不表示市场的底就到了。
未来,国家对于楼市的调控依然是因城施策:楼市过热的继续调控,楼市遇冷的开始托举,目的是既不能任由房价非理性上涨,也不能出现过快下跌。
这种状态下,最大的受益者其实是刚需,因为他们有足够多的时间、空间和筹码去挑选适合自己的房子。

 

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